Die mensen zitten misschien voor altijd aan hun onverkoopbare huis vast’, zegt Rodrigo Fernandez, die als sociaal-geograaf aan de Universiteit Leuven de financialisering van de woningmarkt onderzoekt. Het huidige ruimtelijke en economische beleid, dat gericht is op het versterken van wat al sterk is, vergroot die geografische verschillen en daarmee de ongelijkheid. Overigens is Zeeland een opmerkelijk buitenbeentje binnen Nederland, daar gedragen de huizenprijzen zich bijna ‘Duits’. Ze daalden slechts licht na 2008, stegen na 2013 ook nauwelijks en staan, samen met de huizen in Amsterdam, het minst onder water van heel Nederland.

Grote vermogensverschillen geven mensen met geld ook extra snelheid op de huizenmarkt. En die snelheid is in geliefde gebieden steeds vaker doorslaggevend, want verkopers geven de voorkeur aan kopers die niet eerst de hypotheek rond moeten krijgen. In heel Nederland wordt inmiddels zestien procent van de woningen uit het handje gekocht, in Amsterdam heeft zelfs een kwart van de kopers geen hypotheek nodig.

Via erfenissen wordt vermogensongelijkheid doorgegeven aan volgende generaties. Dat is van alle tijden, maar de stijgende huizenprijzen versterken dit effect: een erfenis van een huis van een miljoen vergroot de verschillen méér dan een erfenis van een huis van een ton. De Franse econoom Thomas Piketty laat in zijn veelgeprezen Kapitaal in de 21ste eeuw zien dat de grote vermogensverschillen voor het overgrote deel bestaan uit woonvermogen. Die ongelijkheid wordt vaak geduid als generatiekwestie: de babyboomers werden rijk over de ruggen van de jongeren. Inmiddels is echter de vermogensoverdracht van rijke ouders naar hun kinderen in volle gang. De nieuwe mogelijkheid om belastingvrij een ton te schenken aan huizenkopers (niet per se aan kinderen, maar het gebeurt wel meestal met kinderen) versterkt de ongelijkheid in woonvermogens en woonkansen.

De vermogensverschillen bínnen generaties zijn veelal groter dan die tússen generaties, stelt Barend Wind. De mechanismen van de huidige woningmarkt zorgen ervoor dat wie rijk is nóg rijker kan worden van woningen, en wie arm is steeds hogere hypotheekschulden aangaat. In die omstandigheden zijn lage en middeninkomens meer geholpen met betaalbare huurwoningen dan allerlei kunst- en vliegwerk om het eigen woningbezit te bevorderen. Wind: ‘Als je de fiscale voordelen voor woningbezitters zou afschaffen, benadeel je mensen die géén eigen huis hebben ook niet langer, want sparen via een huis is dan niet voordeliger dan andere spaarvormen.’ Dat sluit ook aan bij de huidige trends, waarbij steeds meer mensen eigenlijk liever zouden huren dan kopen omdat het hun meer flexibiliteit geeft, zo blijkt uit onderzoek van researchbureau ABF.

De toenemende ongelijkheid in woonvermogens maakt ideeën om woningen en pensioenen meer met elkaar te verknopen extra onverstandig, vindt Wind: ‘Sociale zekerheid en pensioenen zijn juist bedoeld om de ongelijkheid te verkleinen. Als je pensioenen mede gaat baseren op de eigen woning vertaalt vermogensverschil zich in pensioenverschil.’ Pensioenen zijn bovendien gebouwd op solidariteit tussen wie lang en wie kort leeft, terwijl het vermogen dat in een woning is gestopt niet vrijvalt voor andere gepensioneerden als de eigenaar vroeg sterft.

Asset-based welfare, het is in de VS en Engeland populair. Hoe hoger het eigenwoningbezit en de woningprijzen in een land, hoe meer druk er ontstaat om pensioenvoorzieningen te verminderen, blijkt uit internationale vergelijkingen. Huurders zijn de dupe, en voor wie wel een woning bezit wordt het pensioen dan afhankelijk van de grillen van de huizenprijzen, die per regio, per periode en zelfs per wijk sterk kunnen verschillen, waarschuwt Wind. Op collectief niveau kan het wel: pensioenfondsen die hun pensioenvermogen beleggen in huurwoningen of uitlenen aan hypotheken, waarmee zowel de pensioenen als de woningen minder afhankelijk worden van internationale kapitaalmarkten.

De toenemende geografische verschillen in woningprijzen vertalen zich ook in de kapitaalkrachtigheid van gemeenten. In Amsterdam stroomt het geld bijvoorbeeld op dit moment binnen. De gemeente is eigenaar van het overgrote deel van de bouwgrond in de stad en bij veel projecten is de helft van de verkoopprijs voor de stad. Schematisch gesteld: een nieuwbouwwoning die verkocht wordt voor vier ton kost twee ton om te bouwen, en er gaat twee ton naar de gemeente. Het is dankzij de gestegen huizenprijzen dat Amsterdam plannen ontwikkelt om nieuwe bruggen over het IJ aan te leggen.

Als het geld afkomstig is van vermogende woningkopers zullen weinigen er rouwig om zijn dat de stad er een flinke graan van meepikt. Maar het is wrang dat de stad ook rijk wordt doordat haar inwoners zich in steeds hogere schulden steken. Als de gemeente echter minder zou vragen voor de grond is het enige effect dat de ontwikkelaar er met meer winst vandoor gaat.

3.Kopen om te verhuren rukt op

De lage rente, de toenemende vermogensongelijkheid en het grotendeels vrijgeven van de huurprijzen (zie de twee eerdere afleveringen van deze serie) zorgen ervoor dat een toenemend aantal huizen gekocht wordt in het kader van buy to let: kopen om te verhuren. De invloed die dat heeft op de huizenprijzen in de geliefde steden en wijken wordt zwaar onderschat, stelt Maartje Martens. Martens was als onderzoeker verbonden aan verschillende universiteiten en is nu zelfstandig woningmarktanalist. Op het eerste gezicht lijkt het niet over grote aantallen te gaan: in heel Nederland komt ongeveer zes procent van de verkochte woningen in handen van een particuliere belegger. Maar in Maastricht is het al bijna twintig procent, en Groningen zit daar niet ver onder.

Bovendien is het prijs opdrijvende effect veel groter dan deze percentages suggereren, omdat hoge bieders de prijs over de hele linie beïnvloeden. Voor mensen met vermogen is buy to let een uiterst gunstige belegging. Verhuren is met de huidige lage rentes een ideaal alternatief voor sparen. Maar ook met deels geleend geld rendeert buy to let goed.

Deze nieuwe lichting pandjesbazen biedt hoge prijzen, wie een huis wil kopen om er zelf te wonen heeft al gauw het nakijken. De gemeente Amsterdam zint inmiddels op manieren om deze prijsopdrijving te stoppen, maar wil er nog niets over kwijt omdat het juridisch ingewikkeld ligt. De opties variëren van het herinvoeren van het puntenstelsel om de verhuurprijzen te maximeren tot het verbieden van koop-voor-verhuur. Maar voor veel maatregelen is de landelijke overheid nodig. De kunstenaar en bankier Ron Peperkamp kwam een paar jaar geleden al eens met het onorthodoxe voorstel om gemeenten de vierkantemeterprijs van woningen te laten maximeren. De verkoper van de woning kiest vervolgens aan wie hij de woning het meest ‘gunt’: de rijke Rus, Amerikaan of Nederlander die slechts uit is op een speculatie- of beleggingsobject, of het jonge gezin dat graag in de stad wil blijven wonen maar het in de huidige markt niet kan betalen. De voetangels en klemmen zijn legio: eigenaren die het niet pikken dat de overheid de waarde van hun bezit aan banden legt, bedragen die onder tafel betaald worden, discriminatie bij het ‘gunnen’ van de woning. Maar Peperkamps idee zet wel aan het denken.

De opmars van buy to let maakt de huizenprijzen extra fragiel, waarschuwt Martens. Als er elders of met andere beleggingen meer te verdienen is, trekken de financiers weer weg, dalen de huizenprijzen, en komen mensen met hypotheken onder water te staan.

4.De zeepbel kan weer barsten

Het vervelende van sterke prijsstijgingen is dat ze de kans op grote prijsdalingen vergroten – en daarmee op nieuwe onderwaterstaanders. Hoe groot de kans op prijsdalingen is weet niemand. Want dat is misschien nog wel het grootste probleem van de woningmarkt: het is een black box, ook voor wie zegt er verstand van te hebben. De commissie-huizenprijzen sprak voor haar onderzoek met bijna honderd ingewijden en dat leverde een boeiend inzicht op. ‘De commissie heeft geconstateerd dat zelfs onder ervaren deskundigen de meningen soms ver uiteenlopen over hoe de woningmarkt feitelijk werkt, wat de belangrijkste drijvende krachten zijn en hoe de aanpassingsmechanismen werken.’

Maar één conclusie durft de commissie wel te trekken. ‘Het moment en de snelheid van een prijsomslag zijn niet te voorspellen. Ervaring en onderzoek leren echter dat langdurige prijsstijgingen die (ver) boven de inflatie gaan, worden gevolgd door (forse) correcties.’ En dat is precies wat mensen zich van nature niet kunnen voorstellen, zegt gedragseconoom Henriëtte Prast: ‘Als woningprijzen stijgen, denken mensen dat dat altijd zo zal zijn, en als ze dalen, denken mensen dat ook dat nooit ophoudt.’ Voor wat het waard is: Amsterdam staat inmiddels op de achtste plaats in de Global Real Estate Bubble Index van de Zwitserse internationale investeringsbank.

Arnoud Boot, hoogleraar financiële markten aan de Universiteit van Amsterdam: ‘Mensen denken vaak dat huizenprijzen niet zullen dalen als het economisch goed gaat. Maar kijk naar Londen, Los Angeles en San Francisco: allemaal de afgelopen 25 jaar booming steden, maar toch zijn de huizenprijzen er in die 25 jaar een paar keer plots scherp gedaald.’

5.Hoge schulden maken de economie kwetsbaar

De fluctuaties in de huizenwaarde en de hoge schulden maken de Nederlandse economie ‘volatiel’, waarschuwde de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) vorig jaar. De Nederlandse economie is daardoor kwetsbaarder en wispelturiger dan die van andere landen. Dat komt grotendeels door het psychologische effect dat huizenwaarden en schulden hebben. Stijgen de huizenprijzen sterk, dan voelen mensen zich rijk en slaan ze aan het consumeren – waardoor de afzet van bedrijven stijgt. Dalen daarentegen de huizenwaarden, dan gebeurt het omgekeerde. Daardoor kwam de economische crisis in Nederland harder aan en liet het herstel langer op zich wachten dan in landen om ons heen, stelt de WRR.

De raad onderzocht op verzoek van de regering hoe de samenleving zich kan wapenen tegen volgende financiële crises. Het belangrijkste is dat we minder afhankelijk worden van de financiële industrie, aldus de WRR. En als Nederland érgens afhankelijk is van de financiële industrie, dan is het via de hoge hypotheekschuld. Uitgedrukt in percentage van het bbp nam de schuld van huishoudens (voor het overgrote deel hypotheekschuld) tussen 1993 en 2009 toe van nog geen 50 procent naar zo’n 120 procent. Ook na de crisis is de hypotheekschuld gestegen, van 615 miljard in 2008 naar 664 miljard in 2016 (cijfers CBS). Aangezien een toenemend deel van de kopers koopt zonder hypotheek is de toename van de hypotheekschuld van de overige kopers des te groter.

De overheid stimuleert dat mensen hoge schulden aangaan, bijvoorbeeld met de hypotheekrenteaftrek en de nationale hypotheekgarantie. De WRR waarschuwt dat Nederland een blinde vlek lijkt te hebben voor ‘het verband tussen het belastingregime enerzijds en de verwevenheid tussen financiële sector en samenleving anderzijds’. Arnoud Boot, die het WRR-onderzoek leidde: ‘Het beleid is doordrenkt met het stimuleren van schuld, het kán eigenlijk niet slechter dan hoe Nederland het doet.’

De maatregelen die Nederland na de crisis van 2008 nam zijn volstrekt onvoldoende, vindt de raad. Nieuwe hypotheken moeten tegenwoordig in dertig jaar worden afgelost en de maximale hypotheekrenteaftrek gaat ieder jaar met een half procent omlaag, net zo lang tot hoge inkomens evenveel kunnen aftrekken als lage inkomens (in 2042 kan iedereen 38 procent van de rente aftrekken). Als het aan de WRR ligt wordt de hypotheekrenteaftrek helemaal afgeschaft, althans voor nieuwe hypotheken, en wordt het eigen huis voortaan belastingtechnisch als vermogen behandeld.

Ook moet het maximale bedrag dat geleend mag worden in verhouding tot de woningwaarde sterk omlaag. Vóór de crisis van 2008 konden mensen 120 procent van de koopprijs lenen. Nu is dat teruggebracht naar 101 procent, maar dat is nog veel te veel, vindt de WRR. Boot: ‘Verlaging daarvan is echt de enige manier om te zorgen dat huizen niet onder water komen te staan en hypotheken geen molenstenen worden.’

Bouwers en gemeenten hebben belang bij hoge woning­prijzen, schaarste. Dus wordt er te weinig gebouwd.

Hypotheken zijn voor banken en andere financiële instellingen heerlijke producten: het risico op wanbetaling is uiterst laag en hypotheken zijn makkelijk door te verkopen, waardoor ze van de balans van de bank verdwijnen en de bank weer meer nieuwe leningen kan uitgeven. Én hypotheken zijn een soort perpetuum mobile: door hypotheekverstrekking stijgt de huizenprijs, wat weer zorgt voor hogere hypotheken, die weer zorgen voor hogere huizenprijzen. ‘Geen wonder dat de banken zich met hand en tand verzetten tegen het beperken van de maximale hypotheek, zegt Leuvens onderzoeker Rodrigo Fernandez. Hij maakt zich zorgen over het doorverkopen van hypotheken, dat ze extra afhankelijk maakt van het reilen en zeilen van de internationale financiële industrie.

Hoe goed getimed het advies van de WRR ook was, de hypotheekrenteaftrek en de hoge huizenschuld waren tijdens de afgelopen verkiezingen geen onderwerp. In tegenstelling tot 2012, toen de woningmarkt een van de belangrijkste thema’s was. In fundamentele zin is er sindsdien weinig veranderd. Boot: ‘Maar het is nu eenmaal ongelooflijk lastig om aandacht te krijgen voor een thema als de zon schijnt, of lijkt te schijnen.’ Eerder al riepen ook de OESO en het IMF Nederland op om juist nu de hypotheekrenteaftrek aan te pakken, nu de rente zo laag is dat het mensen weinig pijn doet. In de verkiezingsprogramma’s voor 2017 komt het woord hypotheekrente nauwelijks voor. Uit de doorrekening van de programma’s door het CPB blijkt dat een aantal partijen de aftrek nog wel wil verminderen. D66, GroenLinks, SP, Partij voor de Dieren en DENK willen de aftrek sterker en sneller afbouwen, de ChristenUnie en de PVDA willen de aftrek ‘aftoppen’ zodat het belastingvoordeel alleen geldt voor hypotheken tot een half miljoen. Maar deze partijen hebben samen geen Kamermeerderheid, waardoor de kans klein is dat er de komende jaren iets aan de aftrek gebeurt.

6.De fnuikende wisselwerking tussen koop en huur

De stijgende huizenprijzen drijven ook de huren op. Sinds een paar jaar bepaalt de WOZ-waarde in belangrijke mate de huurprijs van sociale huurwoningen. Als de prijzen van koopwoningen stijgen (en dus de WOZ-waarden), stijgen de huren. Bovendien bepaalt de WOZ-waarde ook sterk of een huurwoning ‘geliberaliseerd’ mag worden – de huurprijs is dan niet langer gereguleerd.

Door de manier waarop huur en koop (of eigenlijk huurbeleid en koopbeleid) op elkaar inwerken ontstaan meerdere vicieuze cirkels. Stijgende WOZ-waarden zorgen voor stijgende huren, waardoor het weer lucratiever wordt om woningen op te kopen voor verhuur (buy to let), wat de woningprijzen weer verder opdrijft, waardoor de WOZ-waarden verder stijgen, waardoor de huren weer verder toenemen, et cetera. De tweede vicieuze cirkel is dat huurders steeds moeilijker een huis kunnen kopen, door stijgende huizenprijzen en hogere huren, waardoor ze minder kunnen sparen voor een koophuis. Daardoor blijven veel huurders afhankelijk van commerciële verhuurders, die daardoor hogere huren kunnen vragen, waardoor sparen nog moeilijker wordt, enzovoort.

Een derde relatie tussen de stijgende woningprijzen en huurwoningen is meer psychologisch. Door de prijsstijgingen kunnen gemeenten (en andere grondeigenaren) steeds meer geld vragen voor bouwlocaties. Daardoor hebben gemeenten het idee dat ze geld ‘laten liggen’ als ze de grond voor minder van de hand doen, bijvoorbeeld aan woningcorporaties. De stijgende huizenprijzen kunnen gemeentelijke grondbedrijven de financiële ruimte bieden om een deel van de grond extra goedkoop van de hand te doen, maar het effect in sommige gemeenten is eerder omgekeerd: hoe meer ze van commerciële ontwikkelaars kunnen krijgen, hoe vaker de bouw van betaalbare huur in het gedrang komt.

7.Het marktmechanisme faalt

Volgens de leer van de vrije markt leiden hogere prijzen tot meer aanbod, in dit geval de bouw van woningen. En als er eenmaal genoeg aanbod is, zou de prijs weer moeten dalen, tot ongeveer de kostprijs. Maar in de periode dat de huizenprijzen in Nederland de pan uitrezen, daalde het nieuwe aanbod juist. In 1995 werden er nog 94.000 woningen opgeleverd, in 2003 was dat gedaald tot nog geen 60.000. Dit intrigeerde de commissie-huizenprijzen misschien nog wel meer dan de prijsstijgingen. Bouwers, ontwikkelaars en gemeenten, zo ontdekte de commissie, hebben belang bij hoge woningprijzen en dus bij schaarste. Bewust en onbewust wordt er daardoor te weinig gebouwd. In tijden van stijgende woningprijzen is het voor zowel ontwikkelaars als grondeigenaren (waaronder gemeenten) bovendien financieel gunstig om de bouw van woningen uit te stellen: straks krijg je er nog meer voor. En doordat het rijk zich heeft teruggetrokken uit alles wat met ruimtelijke ordening en woningbouw te maken heeft, liet de landelijke overheid het gebeuren.

De prijsstijgingen van de afgelopen jaren hebben ook niet tot toenemende nieuwbouw geleid. Er wordt weliswaar meer gebouwd dan op het dieptepunt van 2014 (slechts 43.000 opgeleverde woningen, door de economische crisis en doordat woningcorporaties nauwelijks meer bouwden), maar met 53.000 woningen in 2016 schiet het nog altijd niet op.

Overigens is het ook maar zeer de vraag of het tweede deel van de economische theorie opgaat, namelijk dat prijzen zullen afnemen als het aanbod eenmaal toeneemt. Volgens Maarten van Poelgeest, oud-wethouder in Amsterdam, is in de geliefde steden en wijken zelfs het omgekeerde aan de hand. ‘Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag dus juist weer groter – en de huizenprijzen hoger.’

Discussies over het woonbeleid kenmerken zich de afgelopen jaren door een focus op effectbestrijding. Is het voor starters moeilijk een koopwoning te bemachtigen? Dan moeten de hypotheekregels maar soepeler. Worden vermogensverschillen door woningbezit steeds groter? Dan moeten ook lage inkomens de kans krijgen met die vermogensopbouw mee te doen. Zijn er te weinig huurwoningen voor middeninkomens? Dan moeten beleggers financieel gestimuleerd worden om huurwoningen aan te bieden. Het is effectbestrijding die nieuwe problemen creëert en bestaande problemen verergert. Een fundamentelere aanpak bestaat uit het opheffen van de belastingvoordelen voor huizenbezitters, het aanpakken van speculanten en het zorgen voor meer betaalbare huurwoningen – door middengroepen toegang te geven tot sociale huur, door meer te bouwen en door particuliere huren te reguleren. Nog één keer de commissie-huizenprijzen, over de situatie vóór 2008: ‘Waarschuwingen voor risico’s en oververhitting kwamen van verschillende kanten: wetenschappers, columnisten, belangenbehartigers, het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en De Nederlandsche Bank (DNB). De waarschuwingen kwamen echter laat, waren niet luid genoeg en vonden geen gewillig oor, vanwege het optimisme ingegeven door de constante stijging van de huizenprijzen.’

Dit is het derde deel van een serie over woonpolitiek. Het eerste deel stond in De Groene van 8 maart, het tweede werd op 12 april gepubliceerd. Deze serie is mede mogelijk gemaakt door Fonds 1877.

Beeld: Milo