Te weinig nieuwbouw omdat er niet in het buitengebied gebouwd zou mogen worden? Nou nee. Gemeenten hebben al locaties aangewezen voor meer dan een miljoen nieuwe huizen. VVD en CDA zouden graag nóg meer plekken willen, maar dat is slechts bedoeld om ontwikkelaars de meest winstgevende locaties te laten kiezen.

Zijn beleggers huiverig voor nieuwbouw door de aangekondigde maximalisatie van de huurprijzen? Als zij werkelijk vinden dat hun winstmarges te klein worden (er is overigens weinig wat daarop wijst), is dat een mooie reden om de woningcorporaties weer meer ruimte te geven. Corporaties hoeven, in tegenstelling tot beleggers, geen winst te maken ten koste van de huurders.

Door alle drogredeneringen blijft de werkelijke oorzaak van de stokkende bouw ondertussen onbenoemd. Grondpolitiek. De grond voor bouwlocaties is de afgelopen decennia in rap tempo in handen gekomen van ontwikkelaars. Ontwikkelaars die, in tegenstelling tot wat hun naam doet vermoeden, niet ontwikkelen. Of in ieder geval veel minder dan ze zouden kunnen. Stijgen de woningprijzen, dan wachten ze, in de hoop straks nóg meer voor de grond te kunnen krijgen. Dalen de woningprijzen, dan wachten ze tot de prijzen weer gaan stijgen. Nu de vraag naar woningen inzakt door de stijgende rente, hebben ze even helemaal geen zin om te bouwen. En de overheid stond erbij en keek ernaar. Want onteigenen kan, maar ligt gevoelig. Bovendien moet dan de ‘marktwaarde’ betaald worden, oftewel de maximale prijs die een ontwikkelaar ooit in theorie zou kunnen krijgen.

Nog niet zo lang geleden hadden zowel gemeenten als woningcorporaties zelf veel ontwikkellocaties. Maar door een combinatie van ideologie (de markt moet het doen) en de crisis van 2008-2012 werd grondbezit voor hen not done. Corporaties werden zelfs gedwongen hun bouwlocaties af te stoten als het niet lukte om binnen vijf jaar te bouwen − een onmogelijke opgave in crisistijd. Ontwikkelaars daarentegen mogen diezelfde grond tot in de eeuwigheid bezitten zonder er iets mee te doen. Het ‘zelfrealisatierecht’ geeft hun het recht om de locatie te ontwikkelen óf juist niet te ontwikkelen als dat financieel beter uitkomt. Uit onderzoek van het Kadaster bleek dat grond die eigendom is van gemeenten sneller bebouwd wordt dan die van particuliere eigenaren.

Grond is, zeker in tijden van hoge huizenprijzen, goud waard. Van een nieuwbouwhuis van vier ton gaat gemiddeld twee ton naar de grondeigenaren. Die grond was vaak kort daarvoor nog geen tientje per vierkante meter waard als landbouwgrond. Hoe lager de aankoopprijs die de eigenaar/ontwikkelaar betaalde, hoe hoger de winst als er gebouwd wordt. Vandaar ook de enorme lobby van eigenaren/ontwikkelaars om te bouwen in polders (Rijnenburg, Gnephoek) in plaats van binnenstedelijk.

Als het De Jonge menens is met zijn bouwdoelstelling wordt het tijd dat hij de koe bij de horens vat: onteigening vergemakkelijken, het realisatierecht van grondeigenaren beperken, de winsten van grondeigenaren afromen. De door de minister aangekondigde brief over grondbeleid is echter al een paar keer uitgesteld. Onder zijn ambtenaren doet de grap de ronde dat de brief op 32 mei komt.