De parlementaire commissie Huizenprijzen stelde het tien jaar geleden al vast en De Nederlandsche Bank deed het in 2020 nog eens dunnetjes over: dat de prijzen van koopwoningen in Nederland zo zijn gestegen komt niet door schaarste aan huizen, maar door een teveel aan geld. Of beter gezegd: schuld. De stijging van de huizenprijzen tussen 1995 en 2020 loopt helemaal gelijk op met de toename van de leen-mogelijkheden door de jarenlange daling van de rente en verandering van leenregels. Bijvoorbeeld de mate waarin het tweede inkomen meegeteld mag worden (sinds dit jaar voor honderd procent). Een correlatie tussen woningtekort en prijsstijging is niet gevonden.

‘Zodra het voor mensen moeilijk is om een huis te kopen is de eerste neiging bij politici om de hypotheekmogelijkheden te verruimen, vooral voor starters. Maar het werkt dus averechts, het doet de prijzen alleen maar verder stijgen’, constateert Dirk Bezemer, hoogleraar economie in Groningen (en columnist van De Groene).

De hoge schulden zijn goud voor banken en andere financiers. Met een hypotheekschuld van ruim achthonderd miljard euro en een gemiddelde rente van drie procent betalen huishoudens hen op dit moment jaarlijks zo’n 25 miljard euro. Ruim een derde daarvan wordt dankzij de hypotheekrenteaftrek bekostigd uit publieke middelen.

In 1990 kostte een koopwoning gemiddeld 73.900 euro, bijna vier keer het toenmalige modale inkomen. In 2020 was dat negen keer het modale inkomen, vorig jaar was het al elf keer. Dankzij de lage rente waren de maandelijkse kosten een tijdlang nog enigszins draaglijk, maar een schuld blijft een schuld. De schuld van Nederlandse huishoudens, die vooral bestaat uit hypotheekschuld, is op twee landen na het hoogste van alle rijke landen (gemeten in schuld ten opzichte van het beschikbare inkomen). Normaliter zouden, nu de hypotheekrente sterk is gestegen, de huizenprijzen fors moeten dalen, maar dat doen ze nog niet; verkopers willen dat zo lang mogelijk vermijden. Met als gevolg stilstand: er wordt weinig meer gekocht en verkocht.

Koophuizen hebben iets weg van een piramidespel: wie er eenmaal in zit, heeft er baat bij dat volgende kopers nóg hogere huizenprijzen betalen – en zich nog verder in de schulden steken. En beleggers gingen lange tijd met de overwaarde van het ene pandje weer nieuwe leningen aan voor het volgende pandje. ‘Het heeft een tijdlang ook voor de middenklasse wel gewerkt, maar het systeem bijt nu in z’n eigen staart, want uiteindelijk stopt een bouwwerk dat drijft op prijsstijgingen’, zegt Gertjan Wijburg, onderzoeker op het gebied van huisvesting en financiering.

Grondeigenaren, beleggers, banken en particulieren die met grote overwaarde verkopen: ze verdienen allemaal goed aan de hoge huren en woningprijzen. Ten koste van huurders en kopers, en ook van de staatskas. De overheid stopt nu ruim twintig miljard in ‘de woningmarkt’. Grootste klappers zijn de hypotheekrenteaftrek (dit jaar 9,5 miljard, volgend jaar 10,7 miljard) en de huurtoeslag (dit jaar 4,9 miljard, volgend jaar 5,6). Daarnaast is er zo’n drie miljard aan andere belastingkortingen voor woningeigenaren en één à twee miljard per jaar voor de stimulering van woningbouw. Dit alles nog exclusief de budgetten van gemeenten.

Van de huurtoeslag kun je zeggen dat deze de sociale huur stut en niet in commerciële winsten verdwijnt. Maar de andere publieke uitgaven, vijftien miljard euro per jaar, komen uiteindelijk altijd bij particulieren of bij commerciële partijen terecht. Ze verhogen de winsten en drijven de prijzen op.

Dit geldt ook voor de ‘sociale’ huurwoningen, die beleggers steeds vaker neerzetten. De kleinst mogelijke woningen, van veertig vierkante meter of minder, voor een huur die zo dicht mogelijk tegen de sociale huurgrens van 808 euro aan zit. Zo krijgt de huurder nog net huurtoeslag en de belegger maakt een mooi rendement: de overheid betaalt.

Frans Schilder, onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving: ‘Door alle druk om meer te bouwen én wonen betaalbaarder te maken zijn politieke partijen erg geneigd nog meer publiek geld in de woningmarkt te stoppen. Maar voor je het weet vergroot je alleen maar de winsten van grondeigenaren en beleggers.’ En inderdaad hebben zowel GroenLinks-PvdA als de VVD een nieuw fonds in hun conceptverkiezingsprogramma’s opgenomen: de eerste een Woningbouwfonds, de VVD een fonds om kopers korting te geven op de koopprijs. Ook wil GroenLinks-PvdA voortaan mensen in duurdere huurwoningen ook recht op huurtoeslag geven, daarmee de verdienmogelijkheden van commerciële verhuurders verder verhogend met publiek geld.

Gertjan Wijburg: ‘Veel politici hopen dat je door eisen en waarborgen kunt zorgen dat het publieke geld ook bij commerciële partijen leidt tot betaalbare goede huisvesting. Maar dat werkt hoogstens heel even; investeerders vinden altijd uitwegen.’ Wie wil dat publiek geld werkelijk ten goede komt aan betaalbaar wonen moet grond en sociale huisvesting in publieke handen houden, stelt hij.

Zo ver is het nog niet, maar er is sinds kort wel wat aan het veranderen. In juni kwam minister De Jonge van Wonen, nog net niet demissionair, met een hele serie voorstellen om weer meer grip te krijgen op de grond. En om, als er winst gemaakt wordt op de waardestijging van de grond, die winst op z’n minst gedeeltelijk naar de samenleving te laten vloeien. ‘Hij is de eerste minister die weer wat durft, na de val van het kabinet-Den Uyl in 1977 over grondpolitiek’, constateert hoogleraar Erwin van der Krabben. Ook liggen er voorstellen van de minister bij de Tweede Kamer om meer huren te reguleren, ook die boven de huidige sociale huur.

Vooral de kleine beleggers roepen moord en brand, maar hun dreigement dat ze zich misschien wel gaan terugtrekken maakt weinig indruk: het zorgt ervoor dat er meer woningen te koop komen voor starters. Wel staan de beleggerssites vol tips over het ‘opplussen’ van woningen met bijvoorbeeld langere aanrechten, waardoor ze alsnog buiten de nieuwe huurregels vallen. Wat de vrees van Wijburg bevestigt: wie in de woningmarkt zit voor het geld, zal altijd zorgen dat hij het krijgt.

Voor het eerst sinds decennia wordt er ook weer naar corporaties gekeken als deel van de oplossing. Zij spraken met de overheid af de komende jaren driehonderdduizend nieuwe woningen te gaan bouwen. Al kan geld nog wel een probleem worden. Want dat is het gekke met al dat kapitaal waar Aalbers over sprak: naar de corporaties vloeit het dan weer niet.

De Wit, die al zo’n dertig jaar in de kinderopvang werkt, is niet principieel tegen het bestaan van private equity, maar in de kinderopvang slaat het nergens op, vindt hij. ‘Private equity is iets voor risicovolle sectoren: financiers vragen dan een hoge vergoeding voor hun geld om het investeringsrisico af te dekken. Maar dat speelt in de kinderopvang helemaal niet.’

Bovendien is het geld van grote investeerders helemaal niet nodig, vindt De Wit: ‘Voordat die private-equitybedrijven het veld betraden had de kinderopvang helemaal geen externe financiers nodig, vaak zelfs nauwelijks bankleningen. Alle geld bleef binnen de sector en we konden onszelf prima bedruipen.’ Hij heeft begin dit jaar de 85 vestigingen van De Kinderopvanggroep in Tilburg ‘om niet’ overgedragen aan het onderwijs. Zij gaan voortaan de kinderopvang aanbieden, en kunnen zo opvang en onderwijs goed op elkaar afstemmen. ‘Uit nieuwsgierigheid heb ik de organisatie eerst laten taxeren’, vertelt De Wit. We waren tussen de 110 en 170 miljoen euro waard. Maar het zou natuurlijk waanzin zijn om het Tilburgse onderwijs dat bedrag te vragen. Dus hebben we onszelf gratis overgedragen.’ Sinds drie weken is hij voorzitter van de Branchevereniging Maatschappelijke Kinderopvang.

Ook voor groei lijken grote commerciële partijen niet nodig. Toen er alleen nog stichtingen waren groeide het aantal kindplaatsen hard, procentueel zelfs harder dan na 2005. Groei vergt geen grote financiële investeringen, want ruimtes worden meestal gehuurd. Het kunnen uitbreiden van de kinderopvang is vooral afhankelijk van voldoende personeel. De bewering van de directeur van Partou dat de groei die nodig is bij gratis kinderopvang alleen maar mogelijk is ‘als investeerders niet aan banden worden gelegd’ is echt onzin, stelt De Wit.

Private equity maakt op zoveel verschillende manieren rendement dat het vrijwel onmogelijk is om vast te stellen hoeveel er wordt verdiend met kinderopvang en hoeveel geld er wordt onttrokken aan de sector. Sale and lease back-constructies, waarbij het kinderopvangbedrijf spullen of gebouwen terug moet huren, stevige managementfees, hoge rentes op de leningen waarmee de overname is gefinancierd en ingewikkelde overnameconstructies ontnemen het zicht. Door een kerstboom van bv’s wordt vaak het betalen van belasting ontweken.

De hoge aankoopprijzen kunnen ook als ‘goodwill’ afgetrokken worden van de winst. Dat scheelt een hoop winstbelasting. ‘Op locatieniveau wordt veel winst gemaakt, maar op holdingniveau is die winst dan plotseling verdwenen’, vertelt een ingewijde. Het meeste geld verdient private equity door ‘buy, build, sell’. Groeien door zo veel mogelijk opkopen, en vervolgens doorverkopen (in de kinderopvang is dat gemiddeld na vier jaar) voor een (veel) hoger bedrag.