Het is een van de grootste problemen van onze tijd: de wooncrisis. Huurwoningen zijn schaars en huizenprijzen lopen op. Hoe maken we wonen weer toegankelijk? Deel I in de serie ‘Hoe het kan’.

Vraag mensen naar de grootste problemen in Nederland, en wonen staat steevast in de top drie. Meer specifiek: het gebrek aan betaalbare huur- en koopwoningen. Dat blijkt ook weer uit de jongste enquête van het SCP, het Sociaal en Cultureel Planbureau. Wonen is zozeer een eerste levensbehoefte dat een samenleving er goed chagrijnig van wordt als dat niet goed geregeld is. Want ook wie zelf goed en betaalbaar woont, heeft altijd wel verwanten die in de shit en de stress zitten door het gebrek aan betaalbare woonruimte. Het oplossen van de wooncrisis helpt bovendien tegen een veelheid aan andere problemen, van het te laat beginnen aan kinderen tot het ressentiment jegens asielzoekers.

Daarom ging ik de afgelopen maanden op zoek naar mogelijke oplossingen. Het resulteerde in acht stappen, met als belangrijke rode draad: haal de winst- en speculatie-elementen eruit, dan wordt wonen weer betaalbaar.

Wie huurt van een woningcorporatie betaalt gemiddeld 607 per maand aan huur. Bij commerciële verhuurders is de huur gemiddeld 1221 euro per maand – voor woningen die nauwelijks groter zijn. Woningcorporaties werken zonder winstoogmerk. Als je als samenleving kunt kiezen op wie je je kaarten zet, waarom zou je dan voor de commerciëlen gaan?

Zonder winst kan wonen heel veel goedkoper. Waarom zijn de corporaties er nu dan alleen voor de laagste inkomens? Waarom niet op z’n minst ook voor de middeninkomens? Dat waren ze voorheen namelijk wél, maar dat is begin deze eeuw veranderd, dankzij een ingenieus samenspel tussen de belangenorganisatie van institutionele beleggers (IVBN) en de regerende politici. Samen zorgden ze ervoor dat de Europese regels rond staatssteun in Nederland zó werden geïnterpreteerd dat woningcorporaties voortaan alleen nog de laagste inkomens mochten huisvesten. In de Europese regels staan geen inkomensgrenzen, die heeft Nederland zelf toegevoegd. ‘Zo is de markt voor commerciële verhuurders gecreëerd’, concludeert Marcel Trip van de Woonbond. Met als resultaat dat er inmiddels bijna 1,2 miljoen woningen geëxploiteerd worden door commerciële verhuurders. Nu overal in Europa mensen in de knel komen omdat ‘de markt’ niet voor betaalbare woningen zorgt, wil Europa de staatssteunregels rond wonen sowieso versoepelen. Maar voor het aanpassen van de inkomensgrenzen hoeft Nederland niet op Europa te wachten.

Goedbeschouwd is van staatssteun aan Nederlandse corporaties überhaupt geen sprake, want ze krijgen geen subsidie. Woningcorporaties hoeven iets minder rente te betalen voor hun leningen, maar dat is omdat corporaties garant staan voor elkaar. Het maakt het gevecht met aanbieders echter wel makkelijker als Europa de regels aanpast.

Van alle woningen die van 2017 tot en met 2021 werden gebouwd, kwam een derde terecht bij commerciële verhuurders. In de zes grootste gemeenten is dat zelfs zestig procent. De rest van de nieuwbouwwoningen is grotendeels koop, voor sociale verhuur schiet weinig over. Het totale aantal woningen in Nederland nam sinds 2012 met maar liefst 800.000 toe, maar het aantal woningen van corporaties bleef gelijk. Dat kan ook anders, gemeenten kunnen een veel groter deel van de nieuwbouw (inclusief het maken van woningen in bestaande gebouwen) door corporaties laten ontwikkelen. Want om meer mensen te kunnen huisvesten hebben corporaties natuurlijk meer woningen nodig. Waarom zouden gemeenten hun inwoners op kosten jagen door bouwlocaties te gunnen aan commerciële verhuurders als het ook anders kan?

Naast het bouwen van nieuwe woningen kunnen corporaties natuurlijk ook bestaande woningen overnemen. In de jaren tien gebeurde precies het omgekeerde: toen verkochten corporaties uit financiële nood hun woningen aan commerciële verhuurders. Het overnemen van bestaande (huur)woningen ten behoeve van sociale verhuur is pas een optie als de huizenprijzen dalen, nu kan het niet uit. Maar dat moment komt zeker een keer en dan is het zaak dat de corporaties klaarstaan.

In theorie kunnen ook commerciële verhuurders sociale huurwoningen aanbieden. Sterker nog, commerciële verhuurders verhuren op dit moment zo’n 450.000 sociale huurwoningen. Maar dat heeft vooral te maken met de huidige onhandige definitie van ‘sociale huur’: alles wat voor minder dan 880 euro per maand wordt verhuurd. Dat mag dus ook een ‘studio’ van 25 vierkante meter zijn – en dat is precies waar deze verhuurders zich op toeleggen, want die zijn winstgevend. Als particuliere verhuurders werkelijk sociaal verhuren, waarbij de huur ook sociaal is ten opzichte van het oppervlak en de kwaliteit van de woning, is er niets mis met particuliere verhuur. Maar in de praktijk betekent dit dat er geen winst op gemaakt wordt en dat past niet bij commerciële verhuurders.

Sociaal bewogen mensen pleiten vaak voor een grotere rol voor pensioenfondsen in de volkshuisvesting. Op zichzelf is het verstandig als pensioenfondsen hun vermogen in woningen beleggen, want dat is veel minder risicovol dan hoe ze nu vaak hun vermogen wegzetten. Maar pensioenfondsen vragen per definitie een hogere huur dan corporaties, ze moeten immers rendement maken. Het is voor huurders daarom gunstiger om het aan corporaties over te laten. En pensioenrendementen zijn mooi, maar niet als je die rendementen eerst zelf betaalt met hoge huren.

De vraag is natuurlijk of corporaties het geld hebben om een veel grotere rol te spelen in de volkshuisvesting. Het antwoord is: nu niet, maar daar is een oplossing voor.

In 2024 analyseerde financieel databureau Ortec de financiën van de corporaties in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Volgens die berekeningen hebben de corporaties tot zeker 2034 genoeg financiële middelen om te doen wat ze moeten doen: betaalbaar verhuren, huizen bouwen, bestaande huizen renoveren en woningen energiezuinig maken. Maar dat was voordat het kabinet besloot om de huren van sociale huurwoningen twee jaar lang te bevriezen – wat de corporaties tientallen miljarden aan toekomstige inkomsten scheelt. Bovendien teren de corporaties ook in de Ortec-berekeningen flink in op hun reserves. Daar kun je niet eindeloos mee doorgaan.

Een grotere rol voor corporaties kan niet zonder extra geld. Dat heeft veel te maken met de bouwkosten. De huur van gemiddeld 607 euro die corporaties vragen is kostendekkend voor de huidige woningen, maar het ontwikkelen van nieuwe woningen is duurder, dat red je niet met deze huur. En datzelfde geldt voor het energiezuinig maken van de woningen.

Daar is een eenvoudige oplossing voor: behandel corporaties consequent als not-for-profit organisatie. Nu betalen de corporaties vennootschapsbelasting, alsof ze een winstmakend bedrijf zijn, terwijl ze al het geld opnieuw investeren in de volkshuisvesting. De winstbelasting is voor alle corporaties samen 1,35 miljard euro per jaar en het loopt de komende jaren nog iets op. Schaf die winstbelasting voor corporaties onmiddellijk af. Maar bovendien: betaal hun de tot nu toe betaalde winstbelasting terug, en doe hetzelfde met de verhuurdersheffing die corporaties van 2013 tot en met 2022 moesten betalen. Dan zijn de corporaties uit de brand en kunnen ze in de toekomst veel meer mensen betaalbaar huisvesten. De corporaties betaalden sinds 2013 bijna 14 miljard euro aan verhuurdersheffing en 5,5 miljard aan vennootschapsbelasting. Het is niet meer dan logisch dat het rijk die vergissing herstelt. Als de overheid deze 19,5 miljard terugbetaalt, hebben corporaties genoeg armslag. Dat is geen subsidie, maar het herstellen van eerder gemaakte fouten.

Het is op zich geen schande als er wél subsidie nodig zou zijn voor de volkshuisvesting, maar het is beter als het zonder kan. Subsidie brengt algauw eindeloze discussies met zich mee over de doelgroep (wie mag gebruikmaken van die gesubsidieerde huisvesting?) en over staatssteun. Die discussies zijn niet nodig als corporaties kostendekkend werken.

Overigens is afschaffing van de vennootschapsbelasting, oftewel 1,5 miljard per jaar, net genoeg om de huurbevriezing die het kabinet heeft afgekondigd te compenseren. Een huurbevriezing van één of twee jaar zorgt namelijk decennialang (in principe eeuwig) voor lagere huurinkomsten – de toekomstige huur blijft immers altijd lager dan deze anders zou zijn geweest.

De commerciële verhuurders geven hun positie niet zomaar prijs, dat bleek de afgelopen tijd al bij het aan banden leggen van de huurprijzen. Een leger aan advocaten zal de preferente rol voor corporaties bestempelen als ongelijk speelveld en oneigenlijke concurrentie. Het antwoord daarop is simpel: als jullie exact hetzelfde presteren als de corporaties, met een soortgelijke huur per vierkante meter én het eeuwigdurend in de sociale sector houden van de woningen, behandelen we jullie niet anders dan corporaties.

Toen de corporaties de verhuurdersheffing moesten betalen (die níet gold voor grote commerciële verhuurders) hoorde je de commerciële partijen niet over een ongelijk speelveld. Ook het feit dat commerciële exploitanten de btw kunnen aftrekken en corporaties niet, is door de commerciëlen nog nooit geproblematiseerd.

De eerste twee decennia van deze eeuw hadden de commerciële verhuurders en ontwikkelaars de publieke opinie al snel mee: er moest zo veel mogelijk overgelaten worden aan de markt en iedere rol voor niet-commerciële partijen werd algauw betiteld als het ondergraven van die markt. Maar die tijd is voorbij. Niet voor niets is er sinds kort weer een ministerie van Volkshuisvesting en nam een Kamermeerderheid de Wet betaalbare huur aan. Marja Elsinga, hoogleraar volkshuisvesting in Delft: ‘Twee decennia is wonen als een geldmachine gezien, nu komt het besef terug dat het gaat over investeren in de samenleving, in gezondheid en in heel veel meer.’

Een van de grootste obstakels bij het ontwikkelen van extra woningen is de grond. De bouwgrond is nu vaak in handen van speculanten die wachten tot de huizenprijzen nog verder stijgen. Het grondeigendom is bovendien versnipperd, waardoor het realiseren van bouwplannen lang duurt. En commerciële eigenaren kiezen voor de bouw van dure koopwoningen omdat die meer opleveren. Het zou daarom enorm helpen als grond in publieke handen zou zijn. Dat kan niet van vandaag op morgen, maar er kan wel een begin mee worden gemaakt. Grond is te belangrijk om aan individuele eigenaren over te laten, zeker in een klein en vol land waar zoveel functies strijden om prioriteit.

Een aantal gemeenten, waaronder de vier grootste steden en Arnhem en Vlaardingen, werkt al heel lang met erfpacht: gebruikers pachten dan de grond van de gemeente. Erfpacht is in principe een geweldig middel, zegt Erwin van der Krabben, hoogleraar planologie en grondbeleid. ‘Voor regie op de ruimtelijke ordening en om sneller te kunnen bouwen. Bovendien komt door erfpacht de toekomstige waardestijging van de grond ten goede komt aan de samenleving in plaats van aan individuen.’ Het huidige erfpachtsysteem zou wel verbeterd moeten worden, zodat het voor mensen begrijpelijker wordt.

Gemeenten hebben nu al mogelijkheden om veel meer grond te verwerven, ook als het nog even duurt voordat de landelijke politiek besluit om grond voortaan in publieke handen te houden. Bijvoorbeeld door zo veel mogelijk gebruik te maken van de bestaande Wet voorkeursrecht gemeenten. De naam zegt het al: dan heeft de gemeente het eerste recht van koop. De bestaande eigenaar krijgt netjes een vergoeding, maar speculatie is dan niet meer mogelijk en verkavelen, oftewel versnipperd doorverkopen, evenmin. De Wet regie volkshuisvesting, die binnenkort in de Tweede Kamer wordt behandeld, biedt ook een aantal mogelijkheden om meer greep te krijgen op de grond en op het bouwtempo.

Als het verwerven van grond goedkoper wordt, zullen gemeenten ook minder snel geneigd zijn om bij bouwplannen de voorkeur te geven aan commerciële verhuurders en dure koophuizen. Dat is nu vaak de manier om de dure grondprijs terug te verdienen. Corporaties betalen een ‘sociale grondprijs’ (wat met zo’n 15.000 euro per woning nog best pittig is). Overigens krijgen commerciële verhuurders ook vaak korting op de grondprijs als ze beloven een bepaald percentage sociale huurwoningen (de al genoemde kleine studio’s) of ‘middenhuur’-woningen te bouwen. De huurafspraken gelden vaak maar voor tien of vijftien jaar – daarna worden de woningen alsnog verkocht. Zo komt de korting op de grondprijs toch bij de ontwikkelaar en belegger terecht. Bij woningcorporaties vertaalt een lage grondprijs zich in lagere huren en in meer mogelijkheden om nieuwe woningen te bouwen.

Woningcorporaties die geen winst maken, maar ook geen subsidie krijgen: dat betekent dat de huren gemiddeld genomen kostendekkend moeten zijn. Maar kostendekkende huren zijn voor de laagste inkomens niet betaalbaar. Politici die daar wat aan willen doen hebben drie mogelijkheden: de huren verlagen, lonen verhogen of huur subsidiëren zoals nu via de huurtoeslag gebeurt. Het kabinet doet het eerste, door voor de sociale huur de huren te bevriezen. Dat is op z’n zachtst gezegd onlogisch, juist als het om verhuurders gaat die geen winst maken: dan leggen die sociale verhuurders het loodje. Mogelijk is dat ook precies de bedoeling van sommige partijen in het kabinet.

Als een kostendekkende huur te hoog is voor de laagste inkomens, zoals nu, is er eigenlijk maar één conclusie: dan zijn de inkomens te laag. Het wettelijk minimumloon zou hoog genoeg moeten zijn om een kostendekkende huur te betalen, anders klopt er iets niet aan het minimumloon. En datzelfde geldt voor de uitkeringen.

Zolang het minimumloon en de uitkeringen niet toereikend zijn, biedt de huurtoeslag uitkomst. De weerzin tegen toeslagen is groot, met name sinds het schandaal rond de kinderopvangtoeslag. Maar zolang uitkeringen en lonen te laag zijn om de huur te betalen – zelfs als er op die huur geen winst gemaakt wordt – is een vorm van huurtoeslag wel de effectiefsteve manier om voor deze inkomensgroepen de huren betaalbaar te houden. Het verstrekken van subsidie aan de corporaties om daarmee de huren voor specifieke groepen laag te houden, kan ook, maar dat heeft grote nadelen. Bovendien maak je de corporaties daarmee tot controleur van inkomenshoogtes.

Een grotere rol voor corporaties betekent ook een enorme verantwoordelijkheid. Hoe zorg je dat ze dit waar kunnen maken en niet uit de bocht vliegen? De periode aan het begin van deze eeuw, toen een aantal corporaties zich te buiten ging aan geldverslindende projecten en dito beloningen van directeuren, ligt nog vers in het geheugen. Het mondde uit in een parlementaire enquête waarna er voor corporaties een politieke ijstijd aanbrak. De uitspattingen indertijd werden overigens in de hand gewerkt door de politiek die de corporaties had opgeroepen ondernemender te worden, risico’s te nemen, lef te tonen als waren ze een projectontwikkelaar.

Inmiddels is de controle op corporaties aan alle kanten versterkt. Alle corporaties worden elke vier jaar doorgelicht door een visitatiecommissie die ook met alle ‘stakeholders’ spreekt. Corporaties zijn verplicht prestatieafspraken te maken met gemeenten en huurdersorganisaties. De autoriteit woningcorporaties houdt landelijk toezicht en het Waarborgfonds, waarmee corporaties garant staan voor elkaars financiën, houdt de geldstromen in de gaten. Dat zou, samen met de media en de huurders als ogen en oren, genoeg moeten zijn. Maar er zijn nooit genoeg toezichthouders als het hele veld elkaar naar de mond gaat praten zoals begin deze eeuw gebeurde. Daarom: hou elkaar écht bij de les en scherp, dat is misschien wel het belangrijkste.

Toen ik afgelopen tijd op zoek ging naar oplossingen voor de wooncrisis verbaasde ik me erover dat de woningcorporaties niet allang een plan klaar hebben liggen om, juist als corporaties, die crisis op te gaan lossen. Er wordt gelobbyd voor het afschaffen van de winstbelasting en er is veel boosheid over de huurbevriezing, maar dat is wat anders dan een ambitieus plan waarin de corporaties zichzelf naar voren schuiven als dé sleutel om wonen weer betaalbaar te maken.

Is het bescheidenheid, gebrek aan zelfvertrouwen, of gelooft men zelf eigenlijk ook dat wonen nu eenmaal vooral iets voor de markt is? De terughoudende opstelling van corporaties heeft, zegt iedereen die ik spreek, alles te maken met de wonden van ‘2012’: de parlementaire enquête en alles wat daaraan voorafging en wat erop volgde. ‘Daar is de sector eigenlijk nog steeds van aan het bijkomen’, zegt Mohamed Acharki, directeur van woningcorporaties Rochdale in Amsterdam. Wel treedt langzamerhand een nieuwe generatie corporatiebestuurders aan, mensen die níet verwond zijn. Dat biedt hoop.

Maar er is ook nog een andere reden. Corporaties en huurders trekken niet samen op. Voor je het weet beschouwen ze elkaar zelfs als opponenten, de een strijdend voor huurverlaging, de ander voor de toekomst van de sociale huursector. De huurbevriezing van het kabinet wakkert die oneigenlijke tegenstelling aan. Terwijl een bondgenootschap tussen huurders en corporaties cruciaal is in de strijd voor betaalbaar wonen. Dat is dus eigenlijk stap één.

Tot nu toe ging dit stuk over hoe huren weer betaalbaar kan worden. Maar hoe zit het met de betaalbaarheid van koophuizen? Ook daar is wat aan te doen. Alleen betekent dit per definitie dat de huizenprijzen dalen, en dat vinden de huidige huiseigenaren niet leuk. Daarom is er lang, te lang, geprobeerd om koophuizen betaalbaarder te maken met subsidies: voor ontwikkelaars of voor de kopers zelf, rechtstreeks van de overheid of met belastingvrije giften van ouders (de inmiddels afgeschafte jubelton). En bovenal met de hypotheekrenteaftrek; kopers kunnen de rente aftrekken van hun belasting. Maar uiteindelijk werkt dat allemaal averechts, de woningprijzen stijgen er juist door. De koopprijs van een huis wordt nu eenmaal bepaald door de hoogste bieders, en hoe makkelijker er geleend kan worden en hoe meer giften, hoe hoger er geboden wordt.

Sommigen hopen nog dat de huizenprijzen vanzelf gaan dalen als er genoeg gebouwd wordt, maar dat is een illusie. Deels omdat er in een dichtbevolkt land nooit op afzienbare termijn zóveel gebouwd kan worden dat er geen schaarste meer is. Deels omdat vermogende kopers altijd de prijzen zullen opdrijven in de geliefde gebieden. Maar ook omdat ontwikkelaars nooit zoveel wíllen bouwen dat er geen schaarste meer is. Dan ondermijnen ze immers hun eigen verdienmodel.

Maar het kán wel: betaalbare koopwoningen. Alleen moet je er wel wat voor over hebben. Inderdaad, schaf de hypotheekrenteaftrek af. Dat is de belangrijkste maatregel om de huizenprijzen weer te normaliseren. Zolang de hypotheekrente aftrekbaar is van de belasting subsidieert de overheid immers ruim een derde van de leenkosten, met alle prijsopdrijving van dien. Begin deze eeuw was er een levendig maatschappelijk en politiek debat over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Het resulteerde in het aftoppen ervan, zodat hoge inkomens niet langer een hóger percentage mochten aftrekken dan lage inkomens. Maar sindsdien ligt het debat eigenlijk stil. Met als resultaat dat je inmiddels voor een koophuis twee inkomens nodig hebt, terwijl er steeds meer alleenstaanden zijn.

Naast afschaffing van de hypotheekrenteaftrek helpt het ook om leegstand aan te pakken, tweede huizen te ontmoedigen of zelfs te verbieden, Airbnb aan banden te leggen, en te stimuleren dat stellen geen twee huizen aanhouden. Maar dat is relatief klein bier vergeleken bij het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Wat trouwens ook zou helpen: de ongelijkheid sterk verkleinen – te beginnen bij het stoppen van de constructies waarmee rijkere ouders hun kinderen van leningen voorzien.

Bij elkaar kan dit ervoor zorgen dat koophuizen weer betaalbaar worden. Maar de kans dat dit gaat gebeuren is niet groot. De huidige huiseigenaren zijn nu eenmaal in de meerderheid en het hemd (de overwaarde) is nader dan de rok (alle gepraat over hoe erg de wooncrisis is). Vandaar ook het hele bovenstaande pleidooi voor betaalbare huren: als er genoeg betaalbare huurwoningen zijn, kan er in ieder geval weer normaal gewoond worden.